不動産投資を複業に!サラリーマン大家になって不労所得を得るためにするべきこと

ひこまる(@hikomaruuu)です。

筆者は、入社7年目のごくごく普通のサラリーマン。一応大手上場企業で年収は700万円。

そんな筆者は、人生で幸せを積み上げるために書いたバケットリストを実行するために、経済的・時間的に自立を果たすための研究を日々重ねています。

国の提唱する働き方改革という大きな時代の流れの中で、複業にフーチャーしたテレビ番組の放送、インフルエンサーの情報発信など、経済的・時間的に自立を果たすためのヒントは沢山出ています。

その中でも筆者が選択した複業の1つ、それは「不動産投資」です!

不動産投資とは

「投資」とは、将来の利益のために資金を投入することです。

そもそも「不動産」とは、土地及びその定着物のことであります(民法第86条第1項)。

定着物とは

土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

引用:at home

難しく書いていますが、一般的には土地とそこに立つアパートやマンション等の建物を指します。

つま不動産投資とは、将来の利益を得るために、土地やアパート、マンション等の不動産に投資をすることです。

具体的にどうやって利益を得るかというと、アパートやマンション等を購入し、それを貸すことで家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がった時に売却し、その差額で利益を得るのです。

不動産投資をするなら、築古戸建て投資

さて、一口に不動産投資と言っても、様々な種類があります。

一棟をまるごと購入する一棟投資や、マンションの一室のみを購入する区分投資等、多くの投資スタイルがありますが、筆者は「築古(ちくふる)戸建て投資」を選択しようと考えています。

勿論こんなんビルではなく、

こういう1戸建て。そしてこんな綺麗ではなく、築古(ちくふる)、例えば築40~50年とかもっとボロ・・築年数が高い物件を想像しています。

※各投資の種類の違いは以下のサイトに大変分かりやすくまとめられていますのでご参考に。

大家の味方:不動産投資・賃貸経営の基本から空室対策・保険・節税まで 

なぜ築古戸建てなのか?

何故「築古戸建て投資」なのかというと、一棟買いと比較して初期投資額が少なくて済むし、区分投資と比較して高利回りが狙えるため、より多くのキャッシュフロー(収益)を生み出すことができる投資方法だと思うからです。

え、それって本当?という声が聞こえてきそうですが、不動産業界は、知っている人は得をするし、知らない人は損をするような仕組みで成り立っているので、自分でなんの情報を信じるかが大切になってきます。

一般的な不動産販売業者は言います。人口減少を鑑みて、都内の新築マンションの区分投資をフルローン一括で行うのが絶対に良いですよ!やらない理由はないですよ!と。。。

私の周りにもいますが、マジで表面上でしか物事を判断できない(というか思考停止している人)は、こんな売ったら歩合給を貰える人の言うことを真に受け、絶対的にイケてない投資を、他の投資スタイルと比較もせずに買ってしまいます。

多くの有名大家さんは口を揃えて言いますが、様々な投資スタイルがあり、人によってどのスタイルが良いのかは変わってきます。

筆者の場合は、不動産投資に使えるお金が400万円、3年後には不動産家賃収入を20万円(年間240万円)、融資を引ける属性など、様々な条件を考慮した場合に、『築古戸建て』が最適だと考えました。

不動産購入までのアクション

今後のアクションを、以下のスケジュールに落としました。

ステップ1 目標額を決める(年間キャッシュフロー) ←済

2019年 50万円
2020年 100万円
2021年 200万円

現在、奥さんと共働きですが、子どもができた場合は数年単位で奥さんの給料がなくなります。

今年に子どもができてかつ今の生活水準を保った場合に、2021年から貯金がそこを尽き、なんと200万円の赤字になってしまいます。。

よって、2021年までに200万円プラスしようというなんともシンプルな考えの基、算出されたのが上記の金額です。

ステップ2 不動産の知識向上 ←随時

本を読む、オーディオブックを聞く、不動産会社や大家開催のセミナーに参加するなど、不動産投資に関する知識をインプットすることに徹する。

例えば私の場合は以下のオーディオブックを聞くことから始めました。

サウザーさんのnote「白熱教室」withパート主婦大家なっちー(不動産編)を聞いてみた

その他、知識向上のためにやってきたことは以下にまとめておりますのでご参考に。

知識を向上させるために筆者が取ってきた行動

ステップ3 投資戦略を練る ←済

何事にも、戦略を練るのが大切です。不動産投資における戦略の重要性については、孫子大家さんに教えていただきました。

これを踏まえて、筆者が考えている戦略は以下の通り。

購入他条件

・エリアは関東(家や職場から電車1本でいけるところ)

・相場(類似物件の価格や、収益還元法から総合的に算出)の20%安い金額で購入(指値して通る物件)

・キャッシュフローが良い物件(高利回りが狙える物件)

※築年数、リフォームの有無は問わない

▼1軒目購入(1戸)

初期費用(不動産取得税や登記費用など)及び融資の頭金を含めて400万円を担保に三井トラスト銀行から融資を引き、
1,000万円程度の関東地区都心築古戸建てを2019年3月までに購入(必要時に応じてリフォーム)及び自主運用し、キャッシュフロー
月5万円を得る。(個人事業を想定)

(2019年1月7日(日) 孫子大家さんのとの面談により、戦略を変更)

初期費用(不動産取得税や登記費用など)、不動産価格、リフォーム価格が200万円程度の築古戸建てを2019年3月までに現金買い(可能であれば公庫から融資を引く)、及び自主運用してキャッシュフロー月5万円あるいは転売して軍資金を得る(個人事業を想定)

さらに、2019年中に、同一の物件を2戸目を購入する。

▼2軒目購入(2戸)

1戸目の物件及び2019年に貯蓄した200万円を担保に日本政策金融公庫から融資を引き、1戸目同様に1,000万円程度の都心
築古戸建てを2020年3月までに購入(必要時に応じてリフォーム)及び自主運用し、キャッシュフロー10万円を目指す。(法
人事業を想定)

2019年中に、1戸目と同様の物件を同様のやり方で購入する。

▼3軒目購入(1棟2戸)

1、2戸目の物件及び2020年に貯蓄した200万円を担保に●●から融資を引き、2,000万円程度の4戸以上のアパートを2021年
3月までに購入(必要時に応じてリフォーム)及び自主運用し、キャッシュフロー20万円を目指す。(法人事業を想定)

最後はなんと戸建てではありません!

ここいらで一気にスピードをアップさせるためには大きな投資が必要と判断し、アパートを選択しています。

3戸目の物件以降も同様。まずはキャッシュ2000万円は貯めること。とのコメント。

何故上記のような戦略になったかと言うと、不動産事業をスケールさせていくためには、私の場合は軍資金が取りないため、最初は高利回りの物件を購入して資金を貯めるためのスピードを加速させることが第一であるとのコメントでございました。。

ここの戦略をミスると、銀行からの融資が受けられない等、リカバリーにかなり時間を要する可能性があるので、このやり方で誤っていないか、確認して本当に良かったです。

戦略を立て直したところで、次はステップ4に進みます。

ステップ4 不動産物件を探す

以下のようなサイトで、購入条件に一致する物件を探します。

楽待(RAKUMACHI)

健美家(KENBIYA)

Yahoo!不動産

アットホーム(at home)

不動産ジャパン

※その他、戸建てならではの探し方として、財閥系不動産会社や鉄道系不動産会社をチェックするのもおすすめと大家会で聞きました。

ステップ5 不動産物件の内見(実際に不動産を見に行く)

・リフォームの有無の確認

・必要に応じて(おそらく殆どの物件で)指値を入れる。

机上の勉強だけでは、ここは絶対に分からないものです。

百聞は一見に如かず。できるだけ多くの物件を見ることで、適正価格や見るべきポイント等が分かってくると考えています。

ステップ6 不動産購入

ステップ4~5は、私は少なくとも3ヶ月間は繰り返し行おうと考えています。

購入条件に合う物件を見つけ、希望する価格まで下げることができたら、晴れてステップ6に進むことができるのです。

不動産投資を継続するために

ちなみに、このように不動産投資に興味を持って知識を学んだは良いけど、物件を買う勇気が出ずに諦めてしまう殆どだそうです。

何故続かないかですが、私これは私の中で明確な答えを持っています。

継続できない理由は、目的が定まっていないからに他なりません。

先にも記載しましたが、筆者が何故不動産投資をしたいかと言うと、経済的にも時間的にも自立したいから。

何故自立したいかと言うと、バケットリストを実行したいから。になります。

動機がない限り、人間は何かを継続することはできないんです。

仕事が楽しくて仕方がないという人は少数で、生活のため・家族のため、という何のためにがあるからこそ、仕事は続けられるのです。

不動産においても、不動産が好きで好きでたまらないという人は、やっぱり稀なんです。

なので、不動産をお金を設けるツールとして使うことは良いですが、それを目的にしてはいけないのです。

まだ不動産すら買っていないブロガー如きの戯言が、、と思われるかもしれませんが、少しでもそうだなと感じてくれる方は、何故不動産投資をするのか、その目的から立ててください。

より強固な基盤の上に戸建てを立てるかの如く、しっかりとした目的であればあるほど、この投資を継続していく支えになると私は信じています。

大家ブログとして少しでも良い情報を発信していければと思いますので、よろしくお願いいたします。

以上です。

ABOUTこの記事をかいた人

東京都在住30歳の♂、本業はサラリーマンです。 「楽しむために楽をしない」をモットーに、考えるだけでワクワクする死ぬまでにやりたいことをリスト化し、毎日書き留めていきます。 誰しも興味は持っているけど経験したことがないテーマについて、実際の体験談に基き、共感してもらえるように綴っていきたいと思いますので、よろしくお願いいたします♪