その物件買って良い?駄目?失敗しない戸建て投資物件を探す方法【不動産投資】

ひこまる(@hikomaruuu)です。

この記事では、多くのセミナーと不動産関連の本を30冊以上読んだ筆者がまとめた、買って良い物件、買ってはいけない物件の条件です。

誰しもが買うべき物件など、この世には存在しませんが(多分)、買って良い要素の多い物件は自ずとそれに近づきます。

また、買ってはいけない要素も数多く存在しますが、それを交渉材料に大幅な値引きができる可能性もありますので、一概には言えません。

まずはそれぞれの要素を分けて考えられる力を養うのが必要なのです。

1点注意点が、この条件はあくまでも不動産投資全般的な条件となるので、筆者のように築古ボロ戸建てを投資対象とした場合に、中々以下の要素が当てはまりづらくなりますのでご注意ください。(筆者は築古・ボロ戸建てを投資対象としています

物件購入条件で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

買って良い物件

買って良い要素
  1. 駅から徒歩10分未満(ファミリーは15分未満)
  2. 駅の乗降人数が多い(20,000人以上)
    ※Wikipediaで確認できる
  3. 指値できる物件
    原価法(積算価格)や収益還元法(収益価格)で算出した金額をもとに価格交渉
    以下のサイトが分かりやすい!
    参考サイト:不動産実務TIPS
  4. 返済比率の良いところ(ローン返済÷家賃収入)
    以下くらいで考えていれば良いと思います。
    40%以下は◎
    40~60%は○
    60%以上は✕
    ※管理料5%、空室率10%、経費20%と考えると、60%以上は利益が出ません。
  5. 単身向けよりファミリー物件(入居期間が長いから)
  6. 駅にマクドナルド、ケンタッキー、蔦屋などの大手フランチャイズ店があるところ
    このような会社はめちゃくちゃマーケティングに力を入れて出店しているので、人が多い。
    ※ちなみにコンビニはどこでもあるからあまり参考にならない
  7. 一棟物件を買うなら6部屋以上
  8. 地方であれば駐車場があるところ(ファミリー物件であれば2台以上)
  9. 単身用だと和室は避ける
    ※ファミリー物件なら一部屋あっても良い。
  10. 20平米以下は避ける
    極端に入居付けが難しくなるらしいです。
  11. 修繕履歴は必ず確認
    ※古い物件は設備の入れ替えが必要になるため
  12. ウリのある物件を選ぶ(値段、見た目が豪華、バイク置き場がある等)
    ※選ばれる物件は、入居者の心を打つ何らかの特徴が必ずある。
  13. 玄関から入って居間に行くまでに水回りを見られる物件は避ける
    特に女性は抵抗がある。

買ってはいけない物件

続いては買ってはいけないと、一般的に言われる要素だが、以下を交渉の材料にすることができるので、一概に駄目ではないです。

むしろラッキーと思うべきなのかも知れません。

買ってはいけない要素
  1. エレベーター付き物件。
  2. 大学・工場に頼った立地
    大学の移転、工場の閉鎖する可能性がある。
  3. 店舗付き物件
    店舗が空くと家賃がでかいので、かなり痛い。
  4. 斜面、河川付近の物件
    斜面は入居付けが難しい。河川は氾濫リスクが大きい。もし買うなら、保険をたんまりかけておく。
  5. 浄化槽物件
  6. ガスではなく電気温水器がついている物件。
    三菱とかで良くある。20~30万円くらいするので非常に高い。
  7. お風呂がバランス釜の物件
  8. 一階の部屋が道路に全面している物件
    入居者の抵抗感が強くなる
  9. スーパー、コンビニが近くにない物件
  10. 家賃滞納者がいる物件
    仲介業者に聞けば教えてくれる。(レントロールで確認可能)
  11. ペット可物件
  12. 家具、家電付きの物件
    入居者が付かないからやっている最終手段の物件であるため
  13. 駅前に不動産屋がないところ
    隣の駅がメジャーであれば可
  14. 半年など、長期間の家賃保証をしている物件
    そうしないと入らないから保証している。
  15. ワンルームの家賃が20000円の地帯
    原状回復にかかる費用の回収ができない
  16. 人口が減っている地域
    区や市のホームページから確認できる。
    地方の場合は、コンパクトシティ構想をよく調べる
  17. 将来売却も見込める物件

物件購入条件は人それぞれあると思いますが、一般的な購入時に見るべき条件をまとめましたが、いかがでしょうか。

確かにそんな視点もあったんだ!と一つでも参考にしてもらえるものがあれば嬉しいです!

以上です。

ABOUTこの記事をかいた人

東京都在住30歳の♂、本業はサラリーマンです。 「楽しむために楽をしない」をモットーに、考えるだけでワクワクする死ぬまでにやりたいことをリスト化し、毎日書き留めていきます。 誰しも興味は持っているけど経験したことがないテーマについて、実際の体験談に基き、共感してもらえるように綴っていきたいと思いますので、よろしくお願いいたします♪