【2019年】高利回り低リスク?築古ボロ戸建て投資のメリット・デメリットとは

ひこまる(@hikomaruuu)です。

孫子大家(木村厚夫)さんに不動産戦略を相談し、以下の戦略で投資を進めることを決めた筆者

【戦略】

初期費用(不動産取得税や登記費用など)、不動産価格、リフォーム価格合わせて200~300万円程度の築古戸建て(もしくはボロ戸建て)を2019年3月までに現金買い(可能であれば公庫から融資を引く)、及び自主運用してキャッシュフロー月5万円あるいは転売して軍資金を得る(個人事業)

▼詳しくは以下を御覧ください。

孫子大家の少人数セミナーに参加!不動産投資戦略を検討していく上での一部始終

戸建て投資は競合が少なかったことから不動産投資業界のブルーオーシャンと呼ばれ、平成以降、その領域を攻めている投資家さんがかなり増え続け、今では戸建て専門の投資家・大家さんまで登場してきました。

この記事では、戸建て投資とは何か、築古戸建てとボロ戸建ての違いを示し、どちらが良いのか筆者の見解をまとめました。また、戸建てのメリットとデメリットをご紹介し、いかに戸建て投資のメリットが大きいかをご紹介させていただきます。

そもそも戸建て投資とは

独立した一軒の家屋がひとつの住戸となっている住宅。「戸建て」も同じ意味である。これに対して、複数の住戸で構成される建物を「集合住宅」「共同住宅」という。

一戸建てとは at home

細かいですが、別に何世帯住んでいるかは関係なく、2世帯に渡って一緒に住んでいても戸建ては戸建てです。

「集合住宅」とはいわゆるマンションやアパートとなります。

築古戸建てとボロ戸建ての違い

ネットで調べると、書いている方によって、ま~言葉の定義がバラバラですよね。笑

築古戸建て、ボロ戸建て、築古ボロ戸建てなど、色々な言い方をされているので、どう違うの?疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

築古物件とは、築造後に相当の経過年数を得た一戸建て住宅やアパートマンションなどの建物を指しますが、築何年以降が築古という定義はありません。

ボロ戸建てにおいては、その言葉自体誰かが勝手に付けた名前で、正しい日本語としては存在せず、また築古同様に定義はないのです。

よって、概ね感覚は間違っていないと思いますが、それぞれを以下のように定義しました。

築古戸建て

・築20年~39年

・ちょっと田舎(路線価が付いている)

・内装及び外装がそこそこ汚れている

・大きな瑕疵はない

・価格帯が300万円〜1000万

ボロ戸建て

・築40年以上

・ど田舎(路線価が付いていない)

・内装及び外装が崩れている

・大きな瑕疵がある(雨漏り・シロアリ・家自体が傾いているなど)

・価格帯が0円〜200万

どちらも包含して、「中古一戸建て」という表現をされることもありますね。

あげるとキリがないので、上記のように理解しておいていただければと思います。

築古戸建てとボロ戸建てはどっちが良い?

結論から言ってしまうと、キャッシュフローを出すという目的なのであれば、ボロ戸建てに軍配があがります。

なぜなら一般的には、ボロ戸建ての方が価格が安く(指値もしやすい)、リフォームによる家賃アップが見込みやすいので、利回りが高くなる傾向にあるからです。

勿論、築古物件の方が路線価が付いているので、積算も出て銀行融資が出て次の物件でレバレッジをかけやすいとか売却益を得やすい等のメリットもあるので、一概にボロの方が良いとは言えません。(反対に、ボロは積算が出ないので、資産性が低いと言えます)

しかし私の場合は、軍資金が400万円しかないことから、今使える現金の価値が非常に高いため、初期投資費用をできる限り抑える必要があることも起因し、やはりボロ戸建て投資からスタートを切りたいと考えております。

築古・ボロ戸建てのメリットとデメリット

では、築古・ボロ戸建てそれぞれに当てはまる、戸建てのメリットとデメリットは何でしょうか。

メリット

・ランニングコストがかからない(税金、修繕積立金、管理費がかからない)

・リフォームで間取り変更がしやすい

→築古ボロをリフォームする場合、古い家は間取りが古いので、変えたほうが良い場合が多いです。

・自主管理がしやすい

→掃除もいらないし、共用部の電気の取替がいりません。共用部があるとクレームが多いと聞きますね。

・ペット可を柔軟に対応できる

→ペットを買っている人は、他の物件はペット不可なので、長く住んでもらえる可能性がある。また、家賃アップの交渉もできる。

・世の中に一点しかない

→マンションやアパートは、世の中に同じ部屋がいくつもありますが、戸建ては唯一つしかありません。入居付けをする際に、仲介業者の方も、それをウリとして案内がしやすいそうですよ。

・入居が比較的長い

→ワンルームマンション等は、単身の人が転勤で住んでいるなどが多いので、入退去の回転が早いが、戸建ては長く住んでくれる人が多い。

デメリット

・人工は減少しているので、実需・投資家ともに、比較的出口が少ない。

→戸建てに限らず、不動産業界全体に関わる問題ですね。人がいなくなるわけではないので、他の物件ではなく自分の物件に住んでもらうための魅力のある物件を作れれば、この問題は解決できるのではないでしょうか。

・入居者も低属性になりがちで、滞納・夜逃げなどが起こり得る可能性が高い。

→家賃未払い等の問題は非常に対応が大変だそうです。保証会社をつけるのは必須ですね。

・木造なので構造上、弱い

→火災保険に加入しておきましょう。(年に5000円程度で入れます)

まとめ

いかがでしょうか。

戸建て投資とは何か、築古戸建てとボロ戸建ての違いを示し、どの投資が良いのか、筆者の見解をまとめました。また、戸建てのメリットとデメリットをご紹介し、いかに戸建て投資のメリットが大きいかをご紹介させていただきました。

ボロ戸建て投資は、不動産投資の中では間違いなく一番キャッシュフローを高利回りで生んでくれますが、リスクやデメリットも大きいのでハイリスクハイリターンな投資法になりますが、それらを理解した上で、筆者はボロ戸建てに挑戦したいと思います!

最後までお読みいただきありがとうございました。

以上です。

ABOUTこの記事をかいた人

東京都在住30歳の♂、本業はサラリーマンです。 「楽しむために楽をしない」をモットーに、考えるだけでワクワクする死ぬまでにやりたいことをリスト化し、毎日書き留めていきます。 誰しも興味は持っているけど経験したことがないテーマについて、実際の体験談に基き、共感してもらえるように綴っていきたいと思いますので、よろしくお願いいたします♪